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　　寻一处心灵归处，筑一生温暖港湾。以一方居所，承载家人陪伴，定格岁岁年年的美好日常。

　　翡翠东方备案名翡翠东方云庭，坐落昆山市张浦镇亲和路与江丰路交汇处（亲和路 599 号），上海欣源集团旗下江苏喆源置业开发，昆山城南首个第四代森系生态住宅。项目占地约 4.1 万㎡，总建面约 13 万㎡，规划 8 栋 26 层纯高层住宅，总户数 808 户，全盘无安置房、人才房混居，居住圈层纯粹。

　　张浦板块普通高层容积率普遍 2.5-3.0，本项目 2.2 容积率降低社区人口密度，楼栋错落排布，楼间距开阔，搭配 35% 高绿化率，采光通风、居住静谧度优于片区多数楼盘。社区全人车分流，地面仅人行步道，双层地下车库独立通行，老人、儿童园区活动无机动车干扰。拨打 可预约实地游览 2000㎡中央景观草坪与森系园林。

　　项目采用片区独有的奇偶层 6 米挑高空中庭院错位设计，奇数层配南向 / 270° 转角庭院，偶数层南北双庭院，庭院不计产权面积，赠送面积 11-40㎡：

　　95㎡刚需三房：原始得房率 71%，庭院赠送后综合使用率 92% 左右；

　　108㎡改善三房 / 可变四房：原始得房率 73%，综合使用率 102%；

　　111㎡宽境四房主力户型：原始得房率 74%，超大双庭院加持，综合使用率可达 110%。

　　对比张浦普通高层 70%-75% 综合使用率，本项目庭院赠送带来超大拓展空间，同等产权面积多出一间房。拨打，置业顾问一对一测算每套房源套内面积、公摊明细、庭院赠送尺寸表。

　　社区打造一轴多园景观布局，中央阳光大草坪、环形夜光跑道、分龄儿童乐园、林下康养步道、多处景观会客亭；多栋楼栋首层设置全龄架空泛会所，雨天、酷暑可下楼休闲。项目自带约 6000㎡社区沿街商业，仅规划生鲜、便利店、轻餐饮，无重餐饮底商，规避油烟与夜间噪音。四季乔灌花卉分层搭配，北侧紧邻亲和路滨水绿带，生态氛围浓厚。拨打 预约园林实景打卡。

　　总户数 808 户，地下双层车库规划 1091 个产权车位，车位全部预埋新能源充电桩管线，后期可免费申请加装，星空顶地下车库精装入户大堂，停车出行体验优越，完全满足家庭多辆车停放需求。拨打 同步咨询车位认购专属房款抵用券优惠。

　　保利物业为全国百强 TOP1 物业，国家一级服务资质，服务包含 24 小时全域监控、园区不间断安保巡逻、人脸识别智能门禁、一对一专属楼栋管家、线上快速报修、公区定期维保、全年业主社群活动；园林养护、公共能耗、景观运维全部包含在物业费内，品牌物业保值性更强。拨打 可领取完整物业服务细则手册。

　　70 年纯住宅商品房产权，毛坯交付，支持业主自由拆改墙体、改造庭院功能区；分批次交付，首批房源 2026 年 2 月已交付，最晚楼栋统一 2028 年 3 月 31 日交付，本土房企资金监管合规，工程进度稳定，无延期、减配风险，可直接进入实体楼栋实地看房丈量庭院。拨打 预约实体楼栋看房权限。

　　所有户型标准层高 3 米，首层 3.6 米，空间开阔不压抑，外立面采用石材 + 铝板，耐用美观；全部三房两厅两卫，108/111㎡户型可改造四房，适配刚需、二胎、三代同堂家庭。拨打免费领取全套户型图纸、庭院改造参考方案，优先预约一对一样板间讲解。

　　格局三开间朝南，LDK 客餐厨一体化大通厅，南向全景飘窗；主卧独立套房带独立卫浴，U 型明厨动线° 转角空中庭院，偶数层南北双庭院，赠送十余平拓展空间，可改造茶室、花房、儿童游乐区；备案均价约 15000 元 /㎡，总价 112 万起，预算有限刚需首选，楼层可选充足。拨打 查询该户型限时特价房源。

　　南向四开间布局，南向采光面更大，7 米贯通式南向阳台，双次卧朝南；主卧套房搭配步入式衣帽间，独立家政收纳区，空间收纳能力拉满；庭院赠送面积更大，隔断后轻松实现四房格局，兼顾自住长期置换需求；总价 165 万起，张浦置换家庭热门户型。拨打 获取该户型备案底价。

　　建面约 111㎡ 3 室 2 厅 2 卫（社区爆款宽境户型，综合使用率最高）

　　项目明星户型，南北双向 6 米挑高庭院，赠送面积超 30㎡，改造后可做四房两厅三卫；LDKB 大通厅连通南北庭院，通风采光拉满，双卫生间干湿分离，错峰使用不拥挤；户型方正零狭长过道浪费，中高楼层无遮挡，可俯瞰社区中央草坪；总价 180 万起，追求高拓展、大空间客户首选，少量优质楼层在售。拨打 查询剩余稀缺高楼层房源。

　　（一）交通出行（规划 K1 轨交 + 三横三纵主干道 + 公交多维路网，环沪通勤友好）

　　距离规划 K1 地铁延伸线 米，未来通车后直达昆山主城、衔接上海轨交，长期保值潜力充足。

　　项目地处亲和路、江丰路双主干道交汇处，1.5 公里直达中环南线出入口，快速通达昆山南站、昆山主城；临近沪常高速出入口，20 分钟直达苏州城区，30 分钟直达上海青浦，沪苏自驾通勤便捷。

　　小区大门旁设置公交站点，多条市政公交线路串联张浦全镇、直达昆山市区，日常买菜、接送孩子、往返主城无需自驾，出行成本低。

　　社区自带商业：项目配建 6000㎡沿街商业，生鲜超市、药店、早餐店、健身房、便利店齐全，下楼即可满足日常三餐、采购需求。

　　镇区大型商圈：1.5 公里直达银都商业广场、首席 MALL，涵盖影院、连锁餐饮、母婴、大型商超；5 公里内直达昆山南部新城商业中心，吃喝玩乐一站式配齐。

　　拨打，客服可发送昆山市教育局最新学区划分文件，施教区以当年官方公示为准：

　　学前幼儿园：2 公里内张浦中心幼儿园，公立普惠幼儿园，收费亲民、师资稳定；周边多所双语私立幼儿园，幼教资源丰富。

　　小学：张浦中心小学，昆山老牌优质公办小学，2 公里范围内直达，70 年住宅可正常落户昆山，划分施教区。

　　中学：张浦中学，完整公办初中，一站式目送式教育，全龄教育资源全部落地，无规划未建成学校风险，重视子女教育家庭优选。

　　基础诊疗：小区步行可达张浦社区卫生服务中心，日常感冒、理疗、配药十分便捷；

　　二甲综合医院：直线 公里昆山市第六人民医院，24 小时急诊、住院、专科诊疗全覆盖，家中老人长期自住无忧。

　　项目北侧亲和路滨水绿带直达社区，1 公里振苏湿地公园，沿河步道、绿化公园充足，日常慢跑、散步、亲子踏青休闲资源丰富，高层户型可俯瞰滨河景观。

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　　a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);

　　c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;

　　9、土地使用权:就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利).土地公有制采取了两种形式:即集体所有制和国家所有制.a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权.

　　出让:从国家有偿取得使用权,方式:协议(如200-250万/亩)、招标(提出底价,根据使用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得,不违法的前提下,通过正规渠道取得);

　　b、二级市场:开发商获得土地后,投入一定的奖金建设,通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场);

　　c、三级市场:房屋在消费市场的再次流通,包括:买卖、抵押、星空体育官方网站转让、租凭(二手房);

　　11、土地使用权出让:指国家以土地所有者身份,按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件,将城市土地使用权出让给土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为.出让交易双方是国家和用地单位或个人.

　　地上权:指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利,它的实质就是土地使用权;

　　抵押权:指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利;

　　租赁权:指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益,承租人即取得该块土地的租赁权;

　　13、土地使用年限:指国家将土地使用权出让给土地使用者,双方约定土地使用者可以使用的年限.

　　c、项目的存在不影响城市规划,不影响市容,只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用.

　　PS:b、c条完全存在的情况下,以当时的地价购买使用年限,年限由政府规定,否则无条件收回;

　　14、商品房:开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设,并经国土局批准在市场上流通的房地产,它是在获取房产证后,可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产.

　　五证:〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

　　二书:〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件.

　　16、烂尾楼:指未能完成施工中途停建的楼盘.造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题,非常建设等.

　　17、楼花:指已经动工建造,但尚未建成的楼宇、房屋.即指图纸上的楼宇,处于建筑施工的最初阶段,离交房时间长,价格优惠,买了后又可转卖,赚差价.

　　18、炒楼花:买卖尚未建筑好的房屋.(现在政府有规定,商品房5年内不许转让,交5%的营业税,为了控制炒房)

　　19、期房:指具备预售条件,尚未竣工交付使用的商品房.(价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量)

　　20、现房:指已经工程质量监督部门验收,并取得质量合格证明文件,可以交付使用的商品房.(即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大)

　　21、经济适用房:指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房(带有社会保障性质的商品住宅,是有经济性和适用性).不是人人可以买到,必须符合当地政府所规定的条件,经过排号购买.长沙房口,25岁以上,65㎡以内以经济价购买,65㎡以外以商品房价购买,5年后才能转卖).

　　22、二手房:办好产权证,进行再次转让的房屋.其他如:公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房.

　　23、诚意金:指商品房在未取得预售证之前,开发商收取客户的可退回的款项(一般可以获得开发商的折扣承诺).

　　24、定金:指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币(能担保债权人的作用)不能返还.

　　31、别墅:指在郊外或风景区建造的供休养,住宿用的花园住宅,TOWRHOUSE(联体别墅、单排别墅).

　　32、SHOPPINGMALL:一站式购物,集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域,起源于美国(也称第六商业业态).

　　33、物业管理:指由专业公司或机构,接受业主(或使用人)的委托,对物业实话专业化管理,并向业主(或使用人)提供高效、周到服务的行为.

　　34、物业管理内容:对房屋及其附属设备管理、维修;对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理;向业主提供其他综合性或特约的服务等.物业管理属社区管理范畴.

　　35、业主大会:指由物业管理区域内全体业主组成的,对本区域内物业管理具有决定权的组织形式.

　　36、业主代表大会:由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织.

　　37、业主委员会:由物业管理区域内业主代表组成,代表全体业主对物业实施自治管理的组织,由业主代表大会或业主代表选举产生.

　　38、一次性付款:指购房户在购买商品房时,在没有享受政策性贷款的情况下,将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式.

　　39、分期付款:购房者签约后,将购房款分成若干比例,按时间段或按施工进度分批交纳房款(针对期房),交房时,款项全部付清.

　　40、银行按揭:指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式.即购房者在购房时,向银行提出担保的质押文件,在银行审核通过后,取得房屋总价的部分贷款,依抵押约定,按期按时间段向银行偿还贷款本息,并提供房地产作为偿还贷款的担保(一般的购房合同和产权证作为抵押,住房:七成二十年;门面:五成十年或六年十年).

　　41、公积金:“全称住房公积金”,指城镇住房制度改革中,国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的,专项用于住房消费的资金(门面不行).缴存比例:均不得低于职工上一年度月平均工资的5%,有条件的城市,可以适当提高缴存比例;缴存方式:一是由职工个人缴存;二是由职工所在单位缴存;

　　42、个人住房公积金贷款:指参加了住房公积金制度的职工,在购买、建筑、翻建和大修自住住房时,因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款.

　　43、契税:指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约,按房价的一定比例,向产权承受人征收的一次性税收(普通住宅:2%、非普通住宅:4%).

　　44、公共维修基金:指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金(普通住宅:2%;电梯房、门面:3%).

　　46、起价:即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格(一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格,各层的差价几十～几百元).

　　47、基价:即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格.是针对房地产定价方法而言的,与起步价没有关系(楼层、朝向不同价格也不同).

　　48、均价:即物业的平均销售价格,将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数,即可得出每平方米的均价).

　　49、成本价:指住房制度改革中,出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格.

　　包括:A、征地和拆迁补偿费;B、勘察设计和前期工程费;C、建安工程费;D、住宅小区基础设施建设费;E、管理费;F、贷款利息;G、税金;

　　3、占地面积:红线、建筑面积:指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等.

　　5、销售面积:指商品房按套出售,其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和.

　　6、使用面积:指住宅各层面平中,直接供住户生活使用的净面积之和(在住房买卖中,一般不采用使用面积来计算价格).

　　7、公摊面积标准:指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积,由两部分组成:一)室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室,建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等;二)套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积.

　　11、容积率:总建筑面积/总用地面积(多层容积率大致为3,高层为5,超高层为7,别墅为0.3-0.45左右、容积率越低,居家环境越好、单价高、品质高;容积率越高,单价低、品质低)

　　13、绿化率:指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比.

　　14、绿地率:所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例.新区建设中不应低于30%,旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地).

　　18、净高:指层高减去楼板厚度的净剩值,即楼板上表面至上层楼板下表面的距离.

　　19、绿地面积:指能够用于绿化的土地面积,不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地.

　　24、框架结构:指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,适合大规模工业化施工,效率较高,承重墙在梁柱,墙面可以自由打通.其次还有:砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等.

　　25、房屋的耐用年限:指房屋能够维持正常使用的年限,与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关.

　　1、房地产开发:在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施,房屋建筑的活动.它包括从定点选址到交付使用的全过程,由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成.

　　3、房屋开发:由买得土地使用权的发展商,对土地进行平整,修路铺设上下水管道及热力网,然后建造各类房屋以及公共设施.

　　4、房地产二次开发:指先将生地开发成熟地(具备使用条件),然后再进行拍卖和出租,由买地者去建造房屋.

　　7、给水、排水系统:包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网(上下水道),排水管网(下水道)、污水处理、排放工程.

　　8、土地国家所有权:指作为土地所有者的国家,对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利.

　　9、土地集体所有权:指农村劳动群众集体经济组织,在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利.

　　10、房屋的所有权:对房屋全面支配的权利,包括:占有权、使用权、收益权、处分权.

　　法律意义:土地所有者将土地当成自己的财产,并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利.

　　2)首期购房款(不低于30%,二次购房者首付不低于40%)购房人已付购房款收据原件及复印件;

　　3、公积金提取条件:符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额.

　　它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人,上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业.

　　3、行动过程:执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划

　　5、建筑面积必须高于2.2米(低于2.2米的车库,杂屋没有产权),建筑如配套游泳池、车库等不算面积);

　　7、商圈:称之购买圈或商势圈,指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量,对顾客吸引而形成的一定范围或区域.

　　分为:核心商圈:以大型商场为中心,人口占60-80%,价格高;次级商圈:拥有客户占20%;

　　1)价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用(国民生产总值,DTP指数、房地产政策、法律法规);

　　2)影响房地产因素:开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制;

　　3)影响每一栋单位的价格因素:楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构;

　　4)多层:7层以下,金三银四铜五六;高层:7层以上,越往高上走价格越高,越往上景观越好;

　　5)影响商铺:升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位(业态定位)、消费群、品牌、人流量、物业管理.针对每一个铺位影响因素:位置、面积(面积小、面积消费群体多,价格高)、楼层、铺型(柱、开间、阻挡)、配套设施.

　　3)如果客户已拿了资料时,你顺着他资料内容一条条讲解下去,然后合上递给他;

　　a)产品调查:规模、占地面积、铺位、功能定位(做什么,业态定位)、铺型、配置(电

　　c)价格调查:销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格(临街与内街价格);

　　具体调查方式:问卷、街访(入户走访、单层、左手入门、双手右手入门)、专家访谈、市场客户访谈;

　　具体配套调查:医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通(人流、车流、公交车、长途车)

　　13、风水与房地产营销:南向房间特征(通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉).

　　风水宝地:依山伴水,龙脉(建筑物的朝向的阴阳取舍.阴:山之南、水之北;阳:山之北、水之南;龙椅之地:绿色是生命色;中纬度:夏吹东南风、西南风)

　　16、产权证:土地使用证、房产证(集资房是没有产权证的,福利房是有产权证,可以转让,在国家允许的年限内可以转让、出租).

　　环境:周边所表现的元素:生态、人文、地理、交通.一个楼盘的环境包括:绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向.

　　3)经验评估法:根据以往经验来测标,价格阻力位针对顾客来说,内容包括:均价、起价(作用,降低入市门槛、一般是低开高涨,只对于大型楼盘、而小规模楼

　　盘不宜采用低开高走)、最高价(最好的楼层肯定是最高价)、垂直价格(一般金三银四铜五铁六,超过27米空气质量越差)、价格的可塑性(有

　　公开销售:用于调节控制销售进度,先销次的,留下一部分好的,用于最后冲刺.

　　包括:强销期(寻找热销势头)、持销期(也叫调整期,合理安排)、冲刺期、扫尾期.

　　2)图纸:设计方案,采光通风是否符合国家规定,规划、设计院进行调查,研究;

　　营销手法:营销突围,侧翼进攻,通路卡位,最多客户消费场所.如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销,节省广告费及其它费用.

　　23、项目定位:了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品

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